Scegliere la casa

Valutare una casa

Di solito, quando si inizia a "frequentare" le agenzie immobiliari, si ha la costante aspettativa di trovare la casa dei sogni ad ogni sopralluogo, a prescindere della tipologia edilizia (appartamento, villetta, ecc...). 

Questo stato d'animo può portare ad una costante delusione, visita dopo visita, o ad una ripetuta esaltazione accompagnata dalla certezza di aver trovato l'eden, per ogni casa proposta.

Ovviamente nella scelta della casa vi è una preponderante componente emotiva, com'è giusto che sia, ma non bisogna trascurare totalmente quelli che sono gli aspetti oggettivi da valutare. Il rischio, altrimenti, è quello di passare dal settimo cielo all'ultimo girone dell'inferno in pochi mesi, caduta che ha infranto più di qualche coppia collaudata.

Anche le più belle favole devono affrontare la dura realtà, bisogna perciò evitare di idealizzare troppo l'abitazione prescelta ed essere consci di tutti gli aspetti, sia positivi che negativi.

Nelle considerazioni che seguiranno non parlerò mai di uno degli aspetti palesemente più importanti per l'acquisto di una casa, il budget, in quanto sono semplici considerazione sull'immobile in se, non sul suo valore economico.

Posizione dell'edificio

In prima istanza, come chiedono tutti gli agenti immobiliari, bisogna decidere la posizione che ci interessa (centro storico, prima periferia, periferia, aperta campagna, ecc...) rispetto il centro paese. Tale aspetto sarà largamente influenzato dalle nostre abitudini, dal tipo di lavoro e dalla disponibilità di autoveicoli o altri mezzi di trasporto.

Ovviamente se tutti i membri della famiglia sono in possesso di un veicolo, sarà di relativa importanza la distanza dal luogo di lavoro, dal centro, dalle scuole o da altri punti di interesse. Il problema, invece, diventerà più pressante se in un nucleo famigliare, composto da più di una persona, ci si trova in carenza di mezzi di trasporto. A questo punto bisognerà valutare con attenzione la distanza dei luoghi importanti (lavoro, scuole, supermercati, ecc...) e dei mezzi di trasporto pubblico.  

Anche per un single questi sono aspetti che vanno presi in considerazione, a meno che non si abbia la certezza e la possibilità di cambiare casa in caso di mutate esigenze numeriche.

Una volta individuata la zona che meglio risponde alle esigenze occorre valutare altri aspetti dell'area, quali la presenza di:

• strade particolarmente trafficate: per definizione generano inquinamento e rumori, quest'ultimo fastidioso soprattutto nella fascia serale e mattutina. In questa categoria comprendo anche le strade a carattere "stagionale", ossia quelle che normalmente si presentano con un traffico normale o addirittura scarso per poi congestionare completamente in determinati periodi dell'anno (destinazione mete turistiche o particolari eventi). In questa situazione l'unico sistema per "sfuggire", o limitare, gli effetti negativi è trovare un locale dal V piano in su, o comunque posizionarsi ad una certa distanza dall'arteria stradale;

• corsi d'acqua: generano umidità e possono ospitano colonie di roditori e di zanzare, ospiti comunemente non graditi;

• locali notturni: di notte hanno la tendenza a produrre chiasso e trambusto nelle ore notturne, principalmente all'esterno e nelle aree parcheggio dove notoriamente la clientela dà il meglio di se;

• luoghi di culto, ospedali, VV. FF., stazioni di polizia, ecc...: trovare un immobile a pochi metri in linea d'aria da un bel campanile ha degli ovvi aspetti sonori capaci di urtare il sistema nervoso dei più calmi. L'inconveniente potrebbe non ravvisarsi durante le giornate lavorative, ma nei week-end e e nei giorni di feste sicuramente se ne avvertirebbe la presenza. Analogo disturbo sonoro potrebbe essere prodotto dagli automezzi dotati di sirena durante il loro transito in prossimità dell'abitazioni;

• importanti impianti sportivi: se l'impianto è particolarmente grande o importante sicuramente sarà luogo di eventi sportivi possono causare la chiusura del traffico o richiamare folle di spettatori. Da informasi e valutare il livello di disagio che tali eventi possono comportare, il gioco potrebbe valere la candela;

• luoghi di eventi ricorrenti: certe piazze, spiazzi o campi sono luoghi di eventi ciclici che, al pari degli eventi sportivi, richiamano folle di persone e comportano l'inevitabile chiusura di strade e vaste aree. Anche in questo conoscere le caratteristiche e la cadenza degli eventi eviterà sicuramente future frustrazioni;

• campi coltivati: chiunque abbia vissuto in campagna, o in certe periferie, conosce gli effetti olfattivi della concimazione, ha qualcuno da fastidio ad altri no, assolutamente soggettivo. Anche il tipo di colture presenti possono determinare particolari disagi (ad esempio con la soia vi è un drammatico aumento della presenza di cimici, una vera invasione), ma dato che ogni certo numero di anni cambiano è difficile fare previsioni o ipotesi;

• ferrovia: generalmente lungo la linea ferroviaria di solo transito non ci si avvertono particolari disagi ed i rumori sono molto limitari, ci si abitua. Diversa potrebbe risultare la situazione delle aree in prossimità delle stazioni ferroviari, dove i treni generalmente iniziano a frenare con il tipico acuto stridio metallico, e nei pressi delle stazioni stesse. Anche qua la cosa è estremamente soggettiva e dipende dalla sensibilità individuale.

• Campi d'aviazione: questo genere di luoghi comportano delle ovvie considerazioni sul rumore generato dagli aeroplani in fase di decollo e di atterraggio. Ovviamente il grado di disturbo varierà a seconda dal traffico degli apparecchi e dalla loro tipologia (da un aeroporto internazionale ci si aspettano molti più disagi di un piccolo campo volo).

• Impianti industriali, depuratori, ecc...: le attività industriali, di ogni tipologia, producono inevitabilmente rumori e, spesso, emissioni in atmosfera. Normalmente l'aspetto sonoro è secondario, in quanto viene contenuto all'origine a mezzo di sistemi di insonorizzazione e risulta comunque ridotto dalla distanza a cui di solitamente sono realizzati gli immobili. L'effetto delle emissioni, invece, può dimostrarsi più fastidioso non tanto per l'inquinamento (parto dal presupposto che questo aspetto sia del tutto a norma), quanto per gli odori che possono derivarne. Come nel caso di un depuratore, le emanazioni potrebbero non essere persistenti, ma presentarsi saltuariamente, in base alle condizioni atmosferiche (che possono accentuare o ridurre il fenomeno) ed alle attività dell'impianto.

Il vicinato
Quando ci si appresta a scegliere la casa un proverbio dell'est suggerisce: "Compra i vicini, non la casa". Tendenzialmente il vicinato non è proprio uguale a quello dei telefilm americani degli anni '70 ed '80 dove regnava pace, armonia e piena collaborazione (spesso con grandi storie d'amore), anzi, le statistiche e la cronaca ci mostrano una situazione completamente invertita. Ci sono vere a proprie guerre a suon di denunce e minacce, con un generale disinteresse a quelle che sono le esigenze dei confinanti.

Meglio, allora, informarsi prima, per quanto possibile, sui residenti degli appartamenti attigui o delle abitazioni confinanti. Una tranquilla famiglia con figli piccoli che si ritrova sopra la testa un gruppo di goliardici studenti o una giovane e festaiola coppietta, potrebbe avere qualche grana. In questo frangente le possibilità sono infinite ed ovviamente non è possibile prevedere il comportamento e le abitudini del vicinato, ma un tentativo per raccogliere qualche informazione potrebbe risolvere qualche problema anticipatamente.

Per vicini non intendo solo i residenti dello stabile, o di quelli attigui, ma anche tutte le attività commerciali o produttive presenti. Bisogna essere a conoscenza della presenza di negozi, laboratori o esercizi pubblici (bar, pub, ristoranti, kebab, ecc...) nei piani "bassi" dell'immobile (solitamente il piano terra od il primo).  Avere un panificio sotto i piedi significa che dalle primi ore del mattino, o dalla notte fonda, ci sarà movimento del personale  e l'utilizzo di macchinari più o meno rumorosi. Un locale notturno andrà avanti fino a tardi con la musica e, soprattutto, con gli schiamazzi dei clienti fuori dallo stesso. Un qualunque esercizio che abbia una cucina potrebbe produrre odori non molto gradevoli nelle ore di servizio. 

Non sempre queste genere di attività vengono individuate durante i sopralluoghi preliminari, in quanto, durante il giorno, possono presentare anonime saracinesche chiuse che lasciano intendere un magazzino chiuso ed innocuo.

Le condizioni dell'immobile

Un aspetto essenziale nella scelta della nostra futura abitazione sono le condizioni in cui versa l'immobile, sia per quanto riguarda il singolo appartamento che la palazzina nel suo insieme (ovviamente questo riguarda solo edifici con qualche anno di vita alle spalle). 

Spesso il colpo d'occhio dell'edificio può dare un'idea generale delle condizioni in cui versa, l'impegno con cui viene mantenuto e lo stato di conservazione delle parti comuni. 

Un edificio signorile, esteriormente ben curato, difficilmente avrà il vano scale con l'intonaco che si stacca; altrettanto non si potrà dire per un edificio relativamente moderno le cui facciate sono degradate. Ovviamente questa considerazione è assolutamente generiche ed ogni fabbricato è un caso a se: anche una palazzina con le pareti che si sgretolano potrebbe avere le aree comuni estremamente curate, soprattutto nel caso la facciata sia ricca di stucchi o altre particolari lavorazioni che richiedono notevoli esborsi economici per poter essere restaurati. 

Sicuramente un edificio ben mantenuto denota interesse da parte dei condomini e dell'amministrazione, riducendo il rischio di spese improvvise per "emergenze" dovute all'incuria o al forte degrado. Al tempo stesso questa dedizione potrebbe rispecchiarsi nei singoli appartamenti, riservando locali curati e ben mantenuti.

Durante la visita di un'abitazione ci sono alcuni aspetti da controllare, se si vogliono evitare futuri lavori non preventivati. 

SERRAMENTI

Innanzitutto lo stato dei serramenti esterni, in che materiale sono: legno, pcv, alluminio, o legno/alluminio (questi di solito più moderni e pregiati); ed il tipo di finestra: con vetro semplice o con vetrocamera.

Per i serramenti in legno va verificare soprattutto la conservazione dei diversi elementi esterni ed interni. Per il lato esposto alle intemperie, di solito più compromesso, va innanzitutto verificato la conservazione delle vernici protettive (se sono ancora presenti o se hanno iniziato a screpolarsi e rimuoversi), seguito un veloce controllo degli elementi lignei per assicurarsi dell'assenza di  rigonfiamenti, deformazioni o crepe nel materiale. 

Se il degrado interessa solo la pellicola protettiva basta un intervento relativamente economico per metterli a nuova, contrariamente, la deformazione o totale degrado di interi componenti può comportare interventi più significati o la completa sostituzione.

In presenza di serramenti in pvc è da valutare il colore: il tipo di pvc utilizzato una decina di anni fa con il tempo e l'esposizione al sole tendeva ad ingiallire e "seccarsi", perdendo elasticità. In presenza di elementi verniciati può succedere che con l'età il colore abbia creato una pellicola che tende ad arricciarsi e staccarsi.

Per le finestre e porte-finestra in alluminio, invece, non dovrebbero esserci particolari problemi in quanto sono virtualmente eterne e non si deformano con il passare degli anni, ne danno segni di variazione di tonalità o screpolature.

Analoga considerazione in presenza dei tipi misti in legno/alluminio, in sui il telaio è in metallo mentre il rivestimento risulta ligneo. Sono una tecnologia relativamente nuova che al massimo può presentare un leggero degrado della vernice a protezione del legno. 

Importanza, invece, copre la tipologia di vetro utilizzato negli infissi. In presenza di vetro semplice, ormai obsoleto e non isolante, si dovrà preventivare la sostituzione degli stessi con serramenti dotati di vetro camera, più performante e termicamente isolante.

Anche in presenza di vetro camera (singola o doppia) resta, comunque, da verificare la tenuta degli stessi: ossia la presenza del gas inerte all'interno dell'intercapedine tra i vetri (che in sostanza crea la barriera isolante). Una fuoriuscita di questi gas porta alla formazione di condensa all'interno della camera d'aria che lascia aloni e tracce non removibili sui vetri stessi.  

Sempre in relazione allo stato di conservazioni dei serramenti esterni va considerato uno sguardo veloce allo stucco (o silicone) sigillante, verificandone le condizioni (a pezzi, secco e duro o oppure ancora "gommoso").

PAVIMENTI

La superficie di calpestio va osservata bene e valutato lo stato di conservazione generale.

In caso di pavimenti alla Veneziana (o Genovese, non cambia) o con piastrelle (in marmo, gres, ecc...), oltre allo stato in cui si presentano a colpo d'occhio va verificata la perfetta planarità. In questo caso, infatti, potremo successivamente decidere di applicare un nuovo rivestimento sopra quello attuale, senza grossi problemi. 

Al contrario, se la pavimentazione presenta delle gobbe o baulature, quasi sicuramente il massetto sottostante è compromesso e richiede interventi di ripristino che comportano la rimozione delle sovrastante pavimentazione.

In presenza di vecchi parquet, basta un'occhiata per valutarne lo stato: l'assenza di dossi e di eccessive fughe tra gli elementi del pavimento sono, spesso, sinonimi di un discreto stato di conservazione. Se anche una "passeggiata" nella stanza non evidenzia cedimenti localizzati dalla superficie (effetto molla), allora dovrebbe essere tutto tranquillo.

PARETI

Spesso i muri (e soffitti) delle abitazioni che si vanno a visitare necessitano tutti di una bella imbiancata per ravvivare e rinfrescare gli ambienti, tutto normale. 

Una accortezza, però, è quella di controllare la presenza di rigonfiamenti sospetti dei muri: questo può significare un distaccamento dell'intonaco sottostante dalla muratura che comporterebbe la necessità di rintonacare la parete in caso di distaccamento improvviso (per esempio quando si attacca un chiodo o si fora con il trapano). Analoga situazione si potrebbe verificare se, battendo qualche colpetto a caso sulle pareti, queste producessero un rumore "vuoto". Il vero problema di questa condizione dei muri è la causa che l'ha provocato: un fenomeno accidentale accaduto in passato o qualcosa di continuativo e persistente (più fastidioso e preoccupante).

Un altro aspetto da controllare è l'eventuale presenza di umidità nelle pareti, soprattutto quelle esposte a nord. Segnali in questo senso sono dati dalla presenza di muffe, chiazze scure o giallastre e la pittura distaccata dalla parete, quasi sfogliata. Da valutare se questi effetti sono dovuti a problemi costruttivi dell'abitazione o ad altri fenomeni passeggeri che hanno aggravato la situazione (come la presenza di armadi a tutta altezza che per anni hanno impedito al muro di traspirare).

IMPIANTI

Tutte le abitazioni sono dotate di almeno cinque impianti fondamentali: impianto elettrico, impianto idraulico, impianto del gas, impianto telefonico e impianto televisivo (cavo coassiale + antenna, a volte anche la parabola satellitare con relativo cavo). 

Tutti loro rendo degli alloggi abitabili e confortevoli, in particolare i primi tre che devono assolutamente essere presenti ed in buone condizioni.

Risulta perciò particolarmente importante informarsi sul loro stato e sulla loro rifacimento in tempi più recenti.

In base all'età dell'edificio ci si può fare un'idea sul tipo di impianto elettrico di cui dispone. questo ci aiuta a capire del tipo di interventi, se necessari, da effettuare per portalo a norma. Se ci fosse la necessità di effettuare degli interventi, questi potrebbe interessare la mera sostituzione dei cavi elettrici dell'abitazione, sfruttando l'impianto esistente (canalette e scatole in plastica), la centralina e tutte le prese ed interruttori. Nel peggiori delle ipotesi, impianto dotato di vecchie canalette in cartone o non idoneo alla nuova sistemazione interna, si dovrebbe procedere con la realizzazione di nuove tracce nelle pareti o sotto la pavimentazione, per la posa delle canale, scatole, ecc... Questa situazione, però, ci permette di ridefinire la posizione dei punti luce, degli interruttori, delle prese di potenza e di tutte le altre derivazioni in base alla nostre esigenze.

In entrambi i casi gli elettricisti  (o l'impresa esecutrice dei lavori) dovranno produrre un progetto ed una dichiarazione di conformità, obbligatoria per legge.

Relativamente all'impianto idraulico bisogna informarsi sulla sua età, che, a meno di successivi lavori, generalmente corrisponde a quella dello stabile. L'unica preoccupazione, in questo caso, è legato ad eventuali perdite (anche future) dovute alla vecchiaia delle condotte ed al loro stato di corrosione, soprattutto nel caso queste non fossero rivestite in materiale isolante.

L'impianto a gas, di per se, non dovrebbe presentare particolari sorprese... si da per scontato che non ci siano fughe o fuoriuscite non dichiarate. Salvo la volontà di voler modificare la posizione della cucina, o dell'angolo cottura, generalmente non è necessario intervenire sull'impianto. 

Quello che, invece, può comportare qualche provvedimento è la sostituzione della caldaia, là dove l'impianto non risulti centralizzato. In questa circostanza occorrerà verificare la possibilità di sfruttare la canna fumaria esistente o di posizionarne una nuova in accordo con la normativa vigente.

Conclusioni

Scegliere la nostra futura casa non è facile, ci resterà spesso qualche dubbio o aspetto che non ci convince del tutto. Così come non è possibile appurare tutti gli aspetti sopra elencati...molte volte non basta la volontà di fare tutto per il meglio, ma serve anche un po' di fortuna, in particolar modo per le variabili non controllabili (il vicinato).

Fate del vostro meglio, guardatevi sempre bene intorno e visitate più immobili che potete, fugate quante più perplessità possibili. Per lo meno avrete la coscienza pulita e sarete più sereni nella vostra scelta.

In bocca la lupo!!!