Cos'è un mutuo
Scrivo questo primo post per tutti coloro che, come me, presa la fatidica decisione di acquistare la loro prima casa, si sono trovati spaesati su come affrontare questa esperienza "traumatica". Ovviamente questa non è una guida specialistica, ma solo una panoramica generale di cos'è un mutuo.
Per la maggior parte il primo passo, spesso ancora prima di iniziare a cercare la nostra futura casa, è quello di capire come poter ottenere i soldi necessari per l'acquisto ed il nostro futuro budget, in una sola parola il mutuo. Ormai tutti sanno a grandi linee cos'è un mutuo, ma la parte spesso più complessa è quella di capirne i limiti, i costi, i prerequisiti necessari e, in generale, come funziona.
Per prima cosa diamone una definizione veloce: "Il mutuo è un contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un'altro soggetto (mutuario), che si impegna a restituirle con altrettante cose della stessa specie e qualità". Nella fattispecie con "stessa specie e qualità" ci si riferisce al denaro, la cui restituzione è prevista in periodi medio-lunghi (5-30 anni).
Ci sono diversi tipi di mutui, a seconda degli scopo per cui viene acceso. Quello più diffuso per l'acquisto di beni immobili è il mutuo bancario, ossia il prestito erogato da un istituto di prestito dietro la prestazione di una garanzia reale (in questa categoria più diffuso è il mutuo ipotecario, stipulato davanti ad un notaio).
A sua volta il mutuo ipotecario si suddivide in tre grandi sottocategorie che ne terminano la capienza economica:
Il mutuo fondiario, rilasciato per l'acquisto di immobili esistenti e già in uso. Questo tipo di mutuo prevede l'erogazione di una quota che può variare dal 50% al 60% del valore del bene per gli immobili più vecchi e dal 50% al 75% del valore per quelli di recente costruzione. In questa ipotesi la somma viene data in un'unica soluzione.
Bisogna sempre tenere in considerazione che queste percentuali sono indicative, infatti capita molto di frequente che i mutui fondiari arrivino al 100% del valore dell'immobile o anche oltre, in base a quanto stabilisce il perito.
Il mutuo edilizio, concesso per la costruzione di nuovi immobili o per il loro ampliamento. Con questo tipo di mutuo la somma concessa può superare il valore stimato dell'immobile a garanzia e viene erogata per stati di avanzamento dei lavori.
Il mutuo per ristrutturazione, concesso per il riordino di beni immobiliari. In quest'ultimo caso il valore del mutuo può arrivare al 80% dell'importo necessario, ma deve essere inferiore al 50% del valore dello stesso all'ultimazione dei lavori.
Per ognuna di queste categorie di mutuo, il bene oggetto della richiesta viene stimato da un perito incaricato dall'istituto di credito.
A questi mutui tradizionali bisogna aggiungere i mutui agevolati, destinata a categorie deboli (giovani coppie, genitori single, giovani sotto i 35 anni) e garantiti dallo Stato, dalle Regioni o da Enti. Questi mutui godono di tassi di interessi ridotti, di erogazioni veloci e di finanziamenti superiori all'80% del valore del bene. Ovviamente questo tipo di mutuo è destinato esclusivamente all'acquisto della prima casa.
Quanti tipi ne esistono
I mutui possono essere differenziati in base al tasso di interesse applicato o per le modalità di rimborso.
Le principali classificazioni legate al tipo di tasso di interesse sono:
A "tasso fisso", prevede l'applicazione costante di un certo tasso di interesse prestabilito che non varia nel tempo, ottenendo così delle rate costanti ed una durata prestabilita ed invariabile.
A "tasso variabile", prevede l'applicazione di un tasso agganciato all'indice del costo del denaro a breve termico (ed esempio Euribor, Euris, ecc...). Ai tassi di mercato va applicato uno "spread", definito nel contratto, che costituisce il rendimento dell'istituto di credito.
A "tasso misto", prevede che durante il mutuo si possa passare da un "tasso fisso" ad un "tasso variabile" e viceversa. Tali passaggi possono essere eseguiti a determinate scadenze e/o condizioni stabilite nel contratto e possono dipendere o meno dalla scelta del mutuario, in base a quanto definito nel contratto.
A "tasso bilanciato" o "due tipi di tasso", prevede l'applicazione di un tasso ottenuto dalla media pesata tra il "tasso fisso" ed il "tasso variabile", in questa ipotesi il rapporto tra i due tassi viene scelto da mutuario (50%-50%, 40%-60%, ecc...).
A "tasso capped rate" o "interest cap" o "cap", prevede l'applicazione del tasso variabile a cui viene posto un tetto massimo prestabilito contrattualmente, ottenendo così un importo massimo della rata che non potrà essere superato. Questo tipo di mutuo prevede l'applicazione di una "spread" maggiore del "tasso variabile" semplice.
Relativamente le modalità di rimborso si possono individuare quattro sottotipi, legati sempre alle sopraccitate tipologie di tasso:
A durata e costo costanti, la durata del mutuo ed il valore della rata non subiscono variazioni da quanto sottoscritto nel contratto, ha sempre un "tasso fisso".
A durata costante e costo variabile, il periodo contrattuale rimane invariato mentre il valore della rata varia in base all'andamento del "tasso variabile".
A durata variabile e rata costante, la durata del mutuo variano in base alle oscillazioni del "tasso variabile", mentre l'importo della rata non subisce variazioni di nessun tipo.
A rimborso flessibile, sia la durata che l'importo della rata variano in base al "tasso variabile".
Vantaggi e svantaggi
Ovviamente ogni tipo di mutuo ha i sui pro ed i sui contro, sta ad ognuno valutare di che "morte morire".
Tasso fisso
Vantaggi: Si decide subito, in base alle proprie possibilità, l'importo delle rate e la durata del mutuo. Non ci saranno mai sorprese sgradite e si potranno pianificare le spese mensili con tranquillità. Nessun incubo notturno da incremento del costo del denaro.
Svantaggi: La serenità, ovviamente, comporta un maggiore onere finanziario (circa il 2% in più rispetto al tasso variabile) e l'impossibilità di godere di eventuali miglioramenti dei mercati finanziari.
Per ognuna di queste categorie di mutuo, il bene oggetto della richiesta viene stimato da un perito incaricato dall'istituto di credito.
A questi mutui tradizionali bisogna aggiungere i mutui agevolati, destinata a categorie deboli (giovani coppie, genitori single, giovani sotto i 35 anni) e garantiti dallo Stato, dalle Regioni o da Enti. Questi mutui godono di tassi di interessi ridotti, di erogazioni veloci e di finanziamenti superiori all'80% del valore del bene. Ovviamente questo tipo di mutuo è destinato esclusivamente all'acquisto della prima casa.
Quanti tipi ne esistono
I mutui possono essere differenziati in base al tasso di interesse applicato o per le modalità di rimborso.
Le principali classificazioni legate al tipo di tasso di interesse sono:
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| Tasso mobile |
A "tasso variabile", prevede l'applicazione di un tasso agganciato all'indice del costo del denaro a breve termico (ed esempio Euribor, Euris, ecc...). Ai tassi di mercato va applicato uno "spread", definito nel contratto, che costituisce il rendimento dell'istituto di credito.
A "tasso misto", prevede che durante il mutuo si possa passare da un "tasso fisso" ad un "tasso variabile" e viceversa. Tali passaggi possono essere eseguiti a determinate scadenze e/o condizioni stabilite nel contratto e possono dipendere o meno dalla scelta del mutuario, in base a quanto definito nel contratto.
A "tasso bilanciato" o "due tipi di tasso", prevede l'applicazione di un tasso ottenuto dalla media pesata tra il "tasso fisso" ed il "tasso variabile", in questa ipotesi il rapporto tra i due tassi viene scelto da mutuario (50%-50%, 40%-60%, ecc...).
A "tasso capped rate" o "interest cap" o "cap", prevede l'applicazione del tasso variabile a cui viene posto un tetto massimo prestabilito contrattualmente, ottenendo così un importo massimo della rata che non potrà essere superato. Questo tipo di mutuo prevede l'applicazione di una "spread" maggiore del "tasso variabile" semplice.
Relativamente le modalità di rimborso si possono individuare quattro sottotipi, legati sempre alle sopraccitate tipologie di tasso:
A durata e costo costanti, la durata del mutuo ed il valore della rata non subiscono variazioni da quanto sottoscritto nel contratto, ha sempre un "tasso fisso".
A durata costante e costo variabile, il periodo contrattuale rimane invariato mentre il valore della rata varia in base all'andamento del "tasso variabile".
A durata variabile e rata costante, la durata del mutuo variano in base alle oscillazioni del "tasso variabile", mentre l'importo della rata non subisce variazioni di nessun tipo.
A rimborso flessibile, sia la durata che l'importo della rata variano in base al "tasso variabile".
Vantaggi e svantaggi
Ovviamente ogni tipo di mutuo ha i sui pro ed i sui contro, sta ad ognuno valutare di che "morte morire".
Tasso fisso
Vantaggi: Si decide subito, in base alle proprie possibilità, l'importo delle rate e la durata del mutuo. Non ci saranno mai sorprese sgradite e si potranno pianificare le spese mensili con tranquillità. Nessun incubo notturno da incremento del costo del denaro.
Svantaggi: La serenità, ovviamente, comporta un maggiore onere finanziario (circa il 2% in più rispetto al tasso variabile) e l'impossibilità di godere di eventuali miglioramenti dei mercati finanziari.
Tasso variabile
Vantaggi: Inizialmente le rate del mutuo risultano leggermente più contenute ed andranno a calare con la diminuzione dell'inflazione.
Svantaggi: L'altro lato delle medaglia dei vantaggi, se il costo del denaro cresce le rate del mutuo seguiranno la tendenza. Situazioni di forte instabilità dei mercati finanziari potrebbe creare grossi problemi a quanti non possiedono un'adeguata capienza economica.
Vantaggi: Inizialmente le rate del mutuo risultano leggermente più contenute ed andranno a calare con la diminuzione dell'inflazione.
Svantaggi: L'altro lato delle medaglia dei vantaggi, se il costo del denaro cresce le rate del mutuo seguiranno la tendenza. Situazioni di forte instabilità dei mercati finanziari potrebbe creare grossi problemi a quanti non possiedono un'adeguata capienza economica.
Tasso misto
Vantaggi: Nel periodo iniziale del mutuo, in cui si pagano tutti gli interessi, si può sfruttare il tasso variabile al fine di ottenere delle agevolazioni e dei miglioramenti delle condizioni, per tornare successivamente alla qualità del tasso fisso.
Svantaggi: Il passaggio da tasso fisso a tasso variabile, e viceversa, non è sempre sinonimo di effettivo risparmio, soprattutto in periodi di incertezza finanziaria dei mercati. A questo va aggiunto il costo, applicata dall'istituto di credito tramite lo spread, per questi cambi.
Tasso bilanciato
Vantaggi: Avendo una componente fissa ed una variabile, definita in fase di stipula, questo tipo di mutuo garantisce una certa stabilità agevolandosi al contempo degli eventuali miglioramenti dei mercati. La quota di incertezza della rata dipende dal rapporto tra i due tipi di tasso concordato inizialmente.
Svantaggi: Legato strettamente al vantaggio, anche questo tipo di mutuo presenta delle oscillazioni della rata legate alla variazione del costo del denaro, seppur in modo molto ridotto rispetto la tasso variabile.
Vantaggi: Nel periodo iniziale del mutuo, in cui si pagano tutti gli interessi, si può sfruttare il tasso variabile al fine di ottenere delle agevolazioni e dei miglioramenti delle condizioni, per tornare successivamente alla qualità del tasso fisso.
Svantaggi: Il passaggio da tasso fisso a tasso variabile, e viceversa, non è sempre sinonimo di effettivo risparmio, soprattutto in periodi di incertezza finanziaria dei mercati. A questo va aggiunto il costo, applicata dall'istituto di credito tramite lo spread, per questi cambi.
Tasso bilanciato
Vantaggi: Avendo una componente fissa ed una variabile, definita in fase di stipula, questo tipo di mutuo garantisce una certa stabilità agevolandosi al contempo degli eventuali miglioramenti dei mercati. La quota di incertezza della rata dipende dal rapporto tra i due tipi di tasso concordato inizialmente.
Svantaggi: Legato strettamente al vantaggio, anche questo tipo di mutuo presenta delle oscillazioni della rata legate alla variazione del costo del denaro, seppur in modo molto ridotto rispetto la tasso variabile.
Tasso cap
Vantaggi: Del tutto analoghi al "tasso variabile", anche questa tipologia si agevola del andamento del mercato per ridurre l'importo delle rate ed il totale degli interessi, pur mantenendo una certa soglia di tranquillità grazie il tetto massimo sul tasso di interesse definita nel contratto.
Svantaggi: Come nel "tasso fisso", la serenità si paga con un maggior spread a garanzia dell'istituto di credito.
A questo punto si arriva al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) che non è altro che un indice su base annua di tutte i costi (tasso di interesse, istruttoria pratica, riscossione rata, assicurazioni, ecc...) ed è espresso in percentuale sull'ammontare complessivo del mutuo concesso. All'interno di questo indice non sono mai comprese le spese notarili, le spese di perizia e le imposte.
Cercare e confezionarsi i mutuo su misura, adatto alle nostre esigenze, non è facile, soprattutto se consideriamo che dovremo conviverci per molti molti anni. Dipende molto dalla nostra situazione finanziaria, dalle nostre prospettive economiche ed anche dal nostro carattere.
http://www.guida-mutui.it/
http://www.e-glossa.it/wiki/argomento+mutuo.aspx
http://quifinanza.it/
In conclusione
Accendere un mutuo è una cosa complessa che ci vincola per molti anni, una scelta sbagliata o affrettata può risultare economicamente pericolosa, soprattutto sul lungo periodo (com'è sempre un mutuo). Sempre meglio vagliare accuratamente tutte le proposte ed avvalersi del consiglio di esperti.
Da poco il Governo ha approvato un leasing prima casa giovani, destinato agli under 35 ancora non in possesso di una casa, che si pone come alternativa al classico mutuo.
Vantaggi: Del tutto analoghi al "tasso variabile", anche questa tipologia si agevola del andamento del mercato per ridurre l'importo delle rate ed il totale degli interessi, pur mantenendo una certa soglia di tranquillità grazie il tetto massimo sul tasso di interesse definita nel contratto.
Svantaggi: Come nel "tasso fisso", la serenità si paga con un maggior spread a garanzia dell'istituto di credito.
Altri costi
Strettamente legato al costo del mutuo vi sono una serie di altri balzelli. Alcuni sono imposti dalla banca per stipula del contratto (come le spese istruttorie per la pratica, l'assicurazione obbligatoria contro incendio e scoppio ed eventuali altre assicurazioni vita richieste a garanzia), mentre altri dipendono da ulteriori fattori "esterni" quali: il pagamento del perito incaricata della valutazione dell'immobile, l'eventuale intermediario finanziario (se presente), il notaio ed il costo dell'imposta sostitutiva.
A questo punto si arriva al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) che non è altro che un indice su base annua di tutte i costi (tasso di interesse, istruttoria pratica, riscossione rata, assicurazioni, ecc...) ed è espresso in percentuale sull'ammontare complessivo del mutuo concesso. All'interno di questo indice non sono mai comprese le spese notarili, le spese di perizia e le imposte.
A chi rivolgersi
Cercare e confezionarsi i mutuo su misura, adatto alle nostre esigenze, non è facile, soprattutto se consideriamo che dovremo conviverci per molti molti anni. Dipende molto dalla nostra situazione finanziaria, dalle nostre prospettive economiche ed anche dal nostro carattere.
Con il "fai da te", salvo non si sia esperti del settore, ci si può fare un'idea di massima, prendere qualche spunto, ma definire un mutuo è difficile e rischioso. Non solo nella scelta del tipo di mutuo, che già di per se risulta complicata, ma anche a causa di tutte gli altri aspetti e costi contrattuali ed extra contrattuali (come l'eventuale stipula di assicurazioni vita non obbligatorie, ma che potrebbero risultare vantaggiose).
A questo punto ci si può rivolgere in prima istanza alla propria banca e, successivamente, ad altri istituti di credito per avere altri punti di vista e proposte. Molto dipende dalla competenza specifica del personale che seguirà la vostra pratica.
In alternativa ci si può avvalere di un professionista del settore, non legato a nessun particolare gruppo societario, come broker, mediatori creditizi o mediatori finanziari autorizzati. Ovviamente queste consulenze comportano oneri aggiuntivi nel momento della stipula del contratto, dovuti al loro compenso, ma possono garantire una maggiore professionalità nel settore e quindi un risparmi, sul lungo periodo.
E se cambio idea
Fermo restando che la stipula del mutuo dev'essere attentamente valutata e ponderata in sotto tutti gli aspetti (durata, previsioni future, importo delle rate, ecc...), c'è sempre la possibilità che andamenti dei mercati particolarmente favorevoli o mutate situazioni personali o famigliari possano rendere particolarmente vantaggioso il cambio del mutuo.
Questo è ancor più vero se si considera la durata temporale del mutuo, spesso superiore ai 20 anni, un arco temporale molto lungo in relazione alla frenetica vita moderna.
In questo caso ci si presentano davanti tre possibili strade:
la "surrogazione" o "portabilità": ossia la possibilità di trasferire il proprio debito presso un'altro istituto di credito al fine di ottenere migliori condizioni. Questo tipo di operazione dev'essere completamente gratuito, in quanto garantito dalla legge, compresi gli accertamenti catastali necessari. In questo caso l'importo del mutuo non può variare.
la "sostituzione": cioè l'estinzione del vecchio mutuo tramite la stesura di un nuovo finanziamento. Con questo tipo di soluzione, dato che si va a stipulare un nuovo contratto, può essere tutto cambiato: dai contraenti all'importo erogato. Questo tipo di intervento comporta inevitabilmente un esborso economico.
la "rinegoziazione": vale a dire la modifica di alcune clausole contrattuali con lo stesso istituto di credito. Questo comporta l'impossibilità di andare a cambiare i soggetti del mutuo originale (mutuante e mutuario), ma presente il vantaggio, previsto dalla legge, di essere completamente gratuito. Infatti questo tipo di operazione prevede di poter essere realizzata mediante scrittura privata semplice e non autenticata (niente notaio insomma).
Per saperne di più
Elenco in seguito alcuni siti che trattano in modo molto approfondito ed articolato il tema, estremamente complesso, del mutuo:
http://www.e-glossa.it/wiki/argomento+mutuo.aspx
http://quifinanza.it/
In conclusione
Accendere un mutuo è una cosa complessa che ci vincola per molti anni, una scelta sbagliata o affrettata può risultare economicamente pericolosa, soprattutto sul lungo periodo (com'è sempre un mutuo). Sempre meglio vagliare accuratamente tutte le proposte ed avvalersi del consiglio di esperti.
Da poco il Governo ha approvato un leasing prima casa giovani, destinato agli under 35 ancora non in possesso di una casa, che si pone come alternativa al classico mutuo.
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